Welche rechtlichen Besonderheiten bei der Vermietung an eine GmbH gelten, wird in diesem Beitrag thematisiert. Besonderes Augenmerk wird auf die Vermietung an eine Personalvermittlungs-GmbH gelegt und zwar konkret in Bezug auf die Frage einer möglichen Zweckentfremdung von Wohnraum bei dieser Form der Vermietung.
Keine Anwendung der Vorschriften für Wohnraum-Vermietung bei Vermietung an eine GmbH
Mietverträge mit GmbHs als Mieterin sind nicht als Wohnraum-Mietverträge im Sinne der Mieterschutzvorschriften anzusehen. Ist der Zweck des Vertrags darauf gerichtet, die Wohnung Dritten zur Nutzung zu überlassen, wie es zwingend bei einer GmbH der Fall ist, die ja nicht selbst einziehen kann, handelt es sich rechtlich nicht um ein Mietverhältnis über Wohnräume, sondern um ein solches über andere Räume.
Die Folge: Mieterschutzvorschriften wie die besonderen Begründungsanforderungen an Kündigungen oder auch die Begrenzung der Miethöhe sind grundsätzlich nicht anwendbar. Nach der Begründung der Rechtsprechung hängt dies nicht davon ab, zu welchen Zwecken die Mieter-GmbH die Wohnung anmietet, vielmehr reicht der Umstand allein aus, dass es sich um eine GmBH (oder auch eine Personenhandelsgesellschaft) handelt, um den Vertrag rechtlich nicht mehr als Wohnraummietvertrag zu qualifizieren, “weil sie als juristische Person (eigenen) Wohnbedarf nicht haben kann.
Hinzutretende Besonderheiten bei der Vermietung an eine Personalvermittlungs-GmbH
Wohnraum-Zweckentfremdung
Die Vermietung an eine GmbH kann, muss aber nicht zu einem Verstoß gegen die in vielen Städten bestehenden Wohnraum-Zweckentfremdungssatzungen führen. Entscheidend ist, zu welchem Zweck die Vermietung erfolgt.
Nach den Wohnraum-Zweckentfremdungssatzungen der Gemeinden muss Wohnraum Wohnzwecken zugeführt werden, sonst drohen Bußgelder.
Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch den Verfügungsberechtigten und/oder den Mieter anderen als Wohnzwecken zugeführt wird.
Nach den Erläuterungen des BGH zur Frage, ob ein Mietvertrag als Wohnraummietvertrag anzusehen ist, ist dies bei einer Vermietung an eine GmbH grundsätzlich nie der Fall. Allerdings ist die Perspektive bei der Frage nach der Qualifizierung nach dem Mietrecht eine andere, als bei der Prüfung der Frage, ob Wohnzwecke nach der Wohnraumzweckentfremdungs-Satzung, weil es hierbei nicht um Mieterschutz, sondern um Wohnraumschutz geht – und Wohnraum bleibt es, solange jemand am Ende in der Wohnung wohnt.
Eine Nutzung zu Wohnzwecken liegt insbesondere dann nicht vor, wenn eine Fremdenbeherbergung gegeben ist. Neben der Frage, ob eine eeigenständige Haushaltsführung möglich ist, kann auch die Dauer der einzelnen Belegung von Bedeutung sein.
Letztlich ist die Frage, wann noch Wohnzwecke gegeben sind und wann bereits eine Fremdenbeherbergung vorliegt, Auslegungssache. Helfen kann dabei die Überlegung, ob sich durch die Nutzung die Anmietung einer anderen Wohnung oder die Anmietung eines Hotels erspart wird.
Die Umsatzsteuer bei Vermietung an eine GmbH
Die Vermietung von Wohnungen ist umsatzsteuerbefreit (wenn der Vermieter nicht zur Umsatzsteuer optiert). Wenn es sich aber um die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält handelt, fällt zwingend Umsatzsteuer an.
Ebenso wie bei der Frage nach der Zweckentfremdung von Wohnraum sind hier stets Einzelfallerwägungen zu treffen, u.a. der Begriff der Kurzfristigkeit ist Auslegungssache.
Auch wenn noch hinzu kommen muss, dass die umsatzsteuerliche Unternehmereigenschaft des Vermieters hinzutreten muss (die Vermietung also gewerblich oder beruflich erfolgt), besteht hier im Einzelnen ggfs. Prüfungsbedarf.