Beendigung von Mietverträgen, Eigenbedarfskündigung, Mietrecht

Kündigung von Mietverträgen wegen Eigenbedarfs

Die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs werden in diesem Beitrag dargelegt. Wann ist die Eigenbedarfskündigung möglich, wer kann sich auf Eigenbedarf berufen, wie ist die Beweislast bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs und weitere Fragen werden detailliert behandelt.

Darf ein Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt werden?

Mietverträge können grundsätzlich, wie andere Verträge auch, ordentlich gekündigt werden, wenn ihre Laufzeit nicht bestimmt ist. Bei Mietverträgen über Wohnraum ist das Recht zur Kündigung durch den Vermieter zum Schutz des Mieters eingeschränkt, aber nicht ausgeschlossen. Der Vermieter benötigt zur Kündigung eines Mietvertrags über Wohnraum einen Grund. Der Vermieter kann von Gesetztes wegen einen Wohnraummietvertrag nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.1573 Abs. 1 BGB.

Wann liegt ein Fall von Eigenbedarf vor?

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrags hat, weil er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.2Vgl. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Warum kann ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, weil ein Eigentümer nach den gesetzlichen Vorschriften grundsätzlich frei über sein Eigentum verfügen darf. Obwohl auch der Mieter sich auf den Eigentumsschutz aus Artikel 14 GG berufen kann, bedeutet dies nicht, dass die Interessen des Mieters einerseits und des Vermieters andererseits an der Nutzung gleichwertig einander gegenüberstehen. Vielmehr ist dem Interesse des Vermieters grundsätzlich der Vorrang an der Nutzung als Wohnraum einzuräumen, wenn Eigenbedarf gegeben ist. Alleine entscheidend ist, ob der Eigenbedarf auf Vermieterseite vorliegt, eine Abwägung mit den Interessen des Mieters findet nicht statt. Der Mieter ist bereits dadurch geschützt, dass die Kündigung überhaupt ein besonderes berechtigtes Interesse (wie z.B. den Eigenbedarf) des Vermieters erfordert.3BGH, Rechtsentscheid vom 20-01-1988 – VIII ARZ 4/87 (Zweibrücken). 

Bei der Frage, wie die Tatbestandsmerkmale des Eigenbedarfs auszulegen sind, sind allerdings sehr wohl auch die ebenfalls über das Eigentumsrecht geschützten Belange des Mieters zu berücksichtigen.4BGH, Urt. v. 4.3.2015 – VIII ZR 166/14 (LG Karlsruhe), Rn. 13. Nach der Gesetzesbegründung stellt die Wohnung für den Mieter in der Regel seinen Lebensmittelpunkt dar, ein Wohnungswechsel bringt für ihn erhebliche Unzuträglichkeiten in persönlicher, familiärer, sozialer und wirtschaftlicher Hinsicht mit sich – aus diesem Grunde sei er schutzwürdig.  

Wofür darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Damit ein Fall des Eigenbedarfs vorliegt, muss der Vermieter die Räume als Wohnung benötigen und zwar für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts.

Wann ist das Merkmal für die Eigenbedarfskündigung erfüllt, die Räume “als Wohnung” zu benötigen?

Damit eine wirksame Eigenbedarfskündigung vorliegt muss ein Bedarf an der Nutzung der vermieteten Räume “als Wohnung” gegeben sein. Nur die Wohnnutzung, nicht aber die Nutzung zu beruflichen oder sonstigen Zwecken ist also von dem Regelbeispiel der Eigenbedarfskündigung erfasst. Besteht die Absicht in der ausschließlich beruflichen Nutzung der Räume, liegt aber in der Regel dennoch ein zur Kündigung berechtigendes Interesse vor, weil die Nutzung zu beruflichen Zwecken als mit der Nutzung zu Wohnzwecken “artverwandtes” Interesse beurteilt wird.5Vgl. BGH, VU v. 26. 9. 2012 – VIII ZR 330/11 (LG Berlin).

Muss für den Eigenbedarf die Wohnung den zukünftigen Lebensmittelpunkt darstellen?

Damit eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam ist, muss vom Vermieter nicht beabsichtigt sein, die Wohnung als zukünftigen Lebensmittelpunkt zu nutzen. Auch muss kein Mangel beim Vermieter gegeben sein.

Eine Eigenbedarfskündigung wegen der geplanten Nutzung als Zweitwohnsitz wird von der Rechtsprechung als grundsätzlich zulässig angesehen.6Das Bundesverfassungsgericht sieht diese Frage als in diesem Sinne höchstrichterlich geklärt an: BVerfG (2. Kammer des Ersten Senats), Beschl. v. 23.4.2014 – 1 BvR 2851/13; vgl. auch BGH, Rechtsentscheid vom 20-01-1988 – VIII ARZ 4/87 (Zweibrücken).

Welcher Wohnbedarf ist im Rahmen der Eigenbedarfskündigung als angemessen anzunehmen?

Welcher Wohnbedarf angemessen ist, kann der Vermieter grundsätzlich selbst definieren; die Gerichte dürfen hier nicht ihre Wertungen an die Stelle des Vermieters setzen.

Allerdings müssen die Gerichte überprüfen, ob der Eigennutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist. Ein weit überhöhter Wohnbedarf wäre missbräuchlich und ließe die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung entfallen.

Jedenfalls nicht für alle Fälle pauschal ist aber eine Eigenbedarfskündigung unwirksam, wenn etwa ein Student alleine eine über 100qm große Wohnung bewohnen will. Liegen aber besondere zusätzliche Faktoren vor, dann kann ein solcher Wohnbedarf durchaus im Einzelfall als weit überhöhter Wohnbedarf angesehen werden.

7BGH, Urt. v. 4.3.2015 – VIII ZR 166/14 (LG Karlsruhe), Rn. 14.

Für welchen Personenkreis muss die Wohnung benötigt werden, damit eine Eigenbedarfskündigung vorliegt?

Damit Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes gegeben ist, muss der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts benötigen.8§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Wer ist als Vermieter zur Eigenbedarfskündigung berechtigt?

Zum Kreis der im Zusammenhang mit dem Eigenbedarf privilegierten Personen gehört also zunächst der Vermieter selbst – auch wenn er nicht Eigentümer der vermieteten Wohnung ist. Bei einer Mehrheit von Vermietern, z.B. einer Eigentümergemeinschaft oder einer Erbengemeinschaft, kann grundsätzlich jeder dieser Vermieter Eigenbedarf für sich, seine Angehörigen oder Mitglieder seines Hausstands geltend machen.

Eigenbedarfskündigungen durch Kapitalgesellschaften und Personenhandelsgesellschaften

Juristische Personen können nach herrschender Meinung eine Eigenbedarfskündigung nicht stützen, auch nicht für ihre Organe oder Gesellschafter. In Betracht kommt in diesen Fällen eine Kündigung wegen gesteigertem Betriebsbedarf, die allgemein auf das berechtigte Interesse gestützt wird, das eine Kündigung von Wohnraum rechtfertigen kann.

Ebenso können sich Personenhandelsgesellschaften wie oHGs oder KGs (einschließlich der GmbH & Co. KG) nicht auf den Tatbestand des Eigenbedarfs zugunsten ihrer Gesellschafter berufen.

Eigenbedarfskündigungen durch eine GbR

Anders ist dies allerdings bei der GbR; diese kann sich nach der bestätigten Auffassung des Bundesgerichtshofs zu Gunsten ihrer Gesellschafter auf Eigenbedarf berufen. Kündigungen durch eine GbR aufgrund Eigenbedarfs sind also grundsätzlich zulässig.

Ausnahmsweise nicht auf Eigenbedarf kann sich allerdings eine GbR berufen, bei der die Mieter aufgrund des Gesellschaftszwecks redlicherweise nicht mit einem Eigenbedarf der Gesellschafter rechnen mussten. Als Beispiel für eine GbR, die sich nicht auf Eigenbedarf berufen kann, nennt der BGH Publikumsgesellschaften, insbesondere Fondsgesellschaften.9BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15.

Wer gilt als Familienangehöriger bei Eigenbedarfskündigungen?

Als Familienangehöriger gelten jedenfalls Geschwister, Nichten und Neffen und auch etwa Schwager des Vermieters. Auch für weiter entfernte Verwandte wird mehrheitlich angenommen, dass sie Familienangehörige im Sinne des Rechts zur Eigenbedarfskündigung sind, aber nur, wenn ein besonders enger sozialer Kontakt hinzutritt. Nicht zum Kreis der Familienangehörigen gehört hingegen der oder die Verlobte. Laut BGH gehören auch geschiedene Ehegatten zum Kreis der im Rahmen der Eigenbedarfskündigung privilegierten Familienangehörigen.10BGH, Urt. v. 2.9.2020 – VIII ZR 35/19 (LG Arnsberg); a.A. noch Fleindl: Die Eigenbedarfskündigung: Tatbestand und Rechtsmissbrauch(NZM 2016, 289), der allerdings wohl übersehen hatte, dass der BGH in BGH, Urteil vom 27. 1. 2010 – VIII ZR 159/09 (LG Baden-Baden) zum Kreis der Familienangehörigen auch schon früher sämtliche zum Zeugnisverweigerungsrecht berechtigten Personen zählte, mithin auch geschiedene Ehegatten.

Wer gilt als Haushaltsangehöriger bei Eigenbedarfskündigungen?

Zu den im Rahmen der Eigenbedarfskündigung privilegierten Angehörigen des Haushalts des Vermieters gehören solche Personen, die mit dem Vermieter auf Dauer in enger Hausgemeinschaft leben, ohne dort einen eigenen Hausstand zu führen. Dies trifft etwa auf im Haushalt lebende Pflegekinder oder Kinder des Lebenspartners des Vermieters zu.11Vgl. BeckOK BGB/Hannappel BGB § 573 Rn. 38-42.2.

Wann ist das Merkmal für die Eigenbedarfskündigung erfüllt, die Räume als Wohnung zu “benötigen”?

Der mit der Vorschrift begünstigte Personenkreis muss die Wohnung “benötigen”. Vom Vorliegen dieses Tatbestandsmerkmals kann nach der herrschenden, vermittelnden Auffassung ausgegangen werden, wenn die begünstigte Person die Wohnung nutzen will und der Vermieter dafür vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat. Ein dringender Bedarf an der Nutzung ist nicht erforderlich, es ist aber mehr erforderlich, als der bloße Wille zur Selbstnutzung.

Auch derjenige kann sich auf Eigenbedarf berufen, der eine vermietete Wohnung erwirbt und sie dann selbst nutzen möchte (“gekaufter Eigenbedarf”) um in den eigenen Wänden zu wohnen. Dabei ist es an sich unerheblich, ob der Vermieter gegenwärtig selbst hinreichend mit gemietetem Wohnraum versorgt ist.  

Das Prüfungsrecht des Gerichts hinsichtlich der Einschlägigkeit des Eigenbedarfs ist darauf beschränkt, die Geltendmachung des Eigenbedarfs auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen, der Entschließungsprozess ist Sache des Vermieters.

Wie lang muss der Eigenbedarf gegeben sein, damit eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist?

Bei der Frage, ob eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist, ist die Dauer der Nutzung ein Faktor von vielen, an den keine allzu strengen Anforderungen zu stellen sind.

Eine Eigenbedarfskündigung kann auch dann als solche wirksam sein, wenn von Anfang an nur eine vorübergehende Nutzung geplant ist. Während für einige Instanzgerichte eine Mindestnutzung von 3 Jahren beabsichtigt sein muss, sieht der BGH eine Eigenbedarfskündigung bereits bei einer beabsichtigten Nutzung von 1 Jahr als häufig gerechtfertigt an; in Einzelfällen könne dieser Zeitraum sowohl kürzer, als auch länger zu bemessen sein.12BGH, Urt. v. 4.3.2015 – VIII ZR 166/14 (LG Karlsruhe) Rn. 33ff.

Zu welchem Zeitpunkt müssen die Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung vorliegen?

Die Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung müssen zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung vorliegen, sonst ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam.

Es reicht dabei nicht, wenn allgemein die Möglichkeit besteht, dass der behauptete Bedarf eintritt, vielmehr muss das Interesse an der Eigennutzung konkret sein – sonst liegt eine sogenannte Vorratskündigung vor, die nicht als Eigenbedarfskündigung gewertet wird.

Ein Wegfall des Grundes für den Eigenbedarf zwischen Zugang der Kündigung und Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses führt nach der h.M. nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. Der Vermieter ist dann aber verpflichtet, den Mieter über den Wegfall des Kündigungsgrundes zu informieren; er hat ihm zudem einen Vertrag über die Aufhebung der Kündigungswirkungen anzubieten. Bei Unterlassen dieser Maßnahmen kann Schadenersatzpflicht des Vermieters eintreten, die Schadenersatzpflicht kann nach Ansicht der Literatur auch auf Wiederbegründung des Mietverhältnisses gerichtet sein.

Ein Wegfall des Grundes für den Eigenbedarf nach Beendigung des Mietverhältnisses hingegen muss entgegen einer Mindermeinung nach h.M. nicht mehr dem ehemaligen Mieter mitgeteilt werden, es schließen sich nach dieser h.M. auch keine negativen Folgen an. Andernfalls würde nämlich derjenige Mieter belohnt, der den Auszug hinauszögert.13Vgl. BeckOK BGB/Hannappel BGB § 573 Rn. 52-61.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen?

Ausschluss bei rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarfskündigung

Grundsätzlich ist eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung ohne weitere Abwägung mit den Interessen des Mieters wirksam.

Ausnahmsweise kann die Geltendmachung des Eigenbedarfs aber im Einzelfall rechtsmissbräuchlich sein.

Als rechtsmissbräuchlich kann sich eine Eigenbedarfskündigung erweisen, wenn der Vermieter vorhandene Alternativwohnungen aus seinem Bestand nicht anbietet, der alsbaldige Eigenbedarf schon bei Vermietung absehbar war oder der eigene Wohnbedarf unvertretbar überhöht behauptet wird.

Rechtsmissbrauch wegen Nichtanbieten von Alternativwohnungen

Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam, wenn er über eine zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs mindestens absehbar frei werdende Alternativwohnung verfügt und diese dem gekündigten Mieter nicht anbietet. Auch wenn den Vermieter eine Schuld daran trifft, dass die Alternativwohnung nicht verfügbar ist, scheidet eine Eigenbedarfskündigung aus. Wenn allerdings vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür vorliegen, dass die Alternativwohnung nicht angeboten wird, ist eine Eigenbedarfskündigung dennoch möglich.14Vgl. BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19.

Rechtsmissbrauch wegen absehbarem Eigenbedarf schon bei Vertragsschluss

Die Rechtsmissbräuchlichkeit einer Eigenbedarfskündigung wegen bereits bei Vertragsschluss absehbaren Eigenbedarfs ist laut BGH noch nicht gegeben, wenn der Vermieter bei vorausschauender Planung den zukünftigen Eigenbedarf hätte in Erwägung ziehen müssen. Vielmehr ist es für die Annahme einer Rechtsmissbräuchlichkeit in einem solchen Fall erforderlich, dass der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag schließt, obwohl er entweder schon zur Selbstnutzung entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Räume alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen und den Mieter darüber nicht aufklärt.15BGH, Urt. v. 4.2.2015 – VIII ZR 154/14 (LG Mannheim).

Nicht rechtsmissbräuchlich ist es, wenn der Vermieter den Bedarf an der Wohnung selbst herbeigeführt hat, etwa weil er die Wohnung gerade zum Selbsteinzug erworben hat. Ebenso nicht rechtsmissbräuchlich ist es, wenn der Vermieter – ohne eine Sozialauswahl zu treffen – aus mehreren in Betracht kommenden Wohnungen ohne weitere Begründung eine auswählt.