Allgemeines Gesellschaftsrecht

Miethöhe bei Neuvermietung – Mietpreisbremse

Die Regelungen zur Miethöhe bei Neuvermietungen (sogenannte Mietpreisbremse) werden in diesem Beitrag behandelt. Dargelegt wird, in welchen Fällen die Höhe der Miete bei Neuvermietung begrenzt ist und in welchen Fällen eine Begrenzung der Miethöhe bei Neuvermietung nicht existiert.

Ist die Höhe der Miete bei Neuvermietung gesetzlich begrenzt?

Grundsätzlich ist die Höhe der Mieten bei Neuvermietung gesetzlich nicht beschränkt.

In Gebieten, die von der jeweiligen Landesregierung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt definiert werden, ist die Höhe der Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses aber begrenzt.

Keine Begrenzung der Miete bei neuen und modernisierten Wohnungen

Ausnahme von der Mietpreisbremse bei neueren Wohnungen

Die Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird.

Ausnahme von der Mietpreisbremse bei umfassend modernisierten Wohnungen

Bei Wohnungen, die erstmals nach umfassender Modernisierung vermietet werden, gelten die Mietpreisbremse und die Vorschriften über die Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung nicht.

Wann handelt es sich um eine umfassende Modernisierung im Sinne der Mietpreisbremse?

Eine Ausnahme von der Mietpreisbremse aufgrund Modernisierung ist nur gegeben, wenn die Modernisierung umfassend war. Erforderlich ist also zunächst, dass tatsächlich eine Modernisierung vorliegt und insbesondere keine Instandsetzung oder Instandhaltung und sodann, dass die Modernisierung umfassend war.

Wann liegt eine Modernisierung vor, die für die Ausnahme von der Mietpreisbremse erforderlich ist?

Wann eine Modernisierung vorliegt, die zu einer Mieterhöhung berechtigt, wird in dem Artikel Mieterhöhung erläutert. Für die Frage, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse wegen Modernisierungsmaßnahmen gelten für den Begriff der Modernisierung die gleichen Maßstäbe.

Modernisierungsmaßnahmen sind nach den dort näher ausgeführten Kriterien insbesondere bauliche Veränderungen zur Energieeinsparung, zur Wassereinsparung, zur Erhöhung des Gebrauchswerts der Räume und zur Verbesserung der Wohnverhältnisse.

Wann ist eine Modernisierung “umfassend”, sodass eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt?

Investitionsaufwand

Umfassend ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. 

Erforderlich für eine umfassende Modernisierung ist dabei jedenfalls, dass ein wesentlicher Bauaufwand aufgewendet wird. Damit der Bauaufwand als wesentlich angenommen werden kann, wird verlangt, dass mindestens etwa ein Drittel des für eine vergleichbare zeitgerechte Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht wird.

Werden im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen auch als Erhaltungsmaßnahmen zu qualifizierende bauliche Maßnahmen durchgeführt, dürfen die Kosten für diese Erhaltungsmaßnahmen nicht bei der Berechnung des Drittel-Anteils mitberücksichtigt werden. Selbst wenn eigentlich eine Modernisierung durchgeführt, dadurch aber abgenutzte Bauteile erneuert werden, ist ein Teil der hierfür aufgewendeten Kosten nicht der Modernisierung, sondern der bloßen Instandhaltung zuzuordnen.

Qualitative Verbesserung

Die für die Modernisierung aufgewendeten Investitionen sind aber nicht das einzige entscheidende Kriterium, vielmehr ist mit in den Blick zu nehmen, ob die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen verbessert wurde. Zu diesen wesentlichen Bereichen gehören z.B. Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation oder energetische Eigenschaften. Beschränken sich daher z.B. die baulichen Maßnahmen auf die Erneuerung der Fußböden sowie eine Verlegung von Küche und Bad inklusive der Verlegung und Erneuerung der Anschlüsse und Elektroinstallation kann trotz wesentlichem Investitionsaufwand eine umfassende Modernisierung verneint werden, wenn Arbeiten an wesentlichen Bereichen wie an Heizung und Fenstern sowie energetische Maßnahmen (Dämmung) nicht vorgenommen wurden.

Wie hoch darf die Miete bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sein?

Grundsatz maximal 10 Prozent über ortsüblicher Vergleichsmiete

Die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses darf in von der Landesregierung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmten Gebieten die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Berücksichtigung der Vormiete

Übersteigt die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.

Berücksichtigung einer durchgeführten Modernisierung

Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses bestimmte Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so darf die Höhe der Miete 10 Prozent der ortsüblichen Miete um den Betrag überschreiten, um den die Miete nach Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden dürfte. Bei der Berechnung der Höhe dieser Miete ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre.

 

Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch die Landesregierungen

Was sind Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt?

Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen ein einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

  1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
  2. die überdurchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
  3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
  4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Erforderlichkeit der Bestimmung durch Rechtsverordnung

Damit in die Mietpreisbremse greift, ist es erforderlich, dass die jeweilige Landesregierung das entsprechende Gebiet ausdrücklich als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung bestimmt.

Die Bestimmung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt darf jeweils höchstens für fünf Jahre erfolgen.

Anforderungen an Verordnungen zur Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt

Eine Rechtsverordnung durch die Gebiete zu Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt werden, muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten (Stand: 2021). Die Rechtsverordnung muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.