Die Regelungen zur Miethöhe bei Neuvermietungen (sogenannte Mietpreisbremse) werden in diesem Beitrag behandelt. Dargelegt wird, in welchen Fällen die Höhe der Miete bei Neuvermietung begrenzt ist und in welchen Fällen eine Begrenzung der Miethöhe bei Neuvermietung nicht existiert.
- Ist die Höhe der Miete bei Neuvermietung gesetzlich begrenzt?
- Keine Begrenzung der Miete bei neuen und modernisierten Wohnungen
- Ausnahme von der Mietpreisbremse bei neueren Wohnungen
- Ausnahme von der Mietpreisbremse bei umfassend modernisierten Wohnungen
- Wie hoch darf die Miete bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sein?
- Grundsatz maximal 10 Prozent über ortsüblicher Vergleichsmiete
- Berücksichtigung der Vormiete
- Berücksichtigung einer durchgeführten Modernisierung
- Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch die Landesregierungen
- Was sind Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt?
Ist die Höhe der Miete bei Neuvermietung gesetzlich begrenzt?
Grundsätzlich ist die Höhe der Mieten bei Neuvermietung gesetzlich nicht beschränkt.
In Gebieten, die von der jeweiligen Landesregierung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt definiert werden, ist die Höhe der Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses aber begrenzt.
Keine Begrenzung der Miete bei neuen und modernisierten Wohnungen
Ausnahme von der Mietpreisbremse bei neueren Wohnungen
Die Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird.
Ausnahme von der Mietpreisbremse bei umfassend modernisierten Wohnungen
Bei Wohnungen, die erstmals nach umfassender Modernisierung vermietet werden, gelten die Mietpreisbremse und die Vorschriften über die Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung nicht.
Die Vorschrift ist als Ausnahmevorschrift eng auszulegen.
Bei Wohnungen, die erstmals nach umfassender Modernisierung vermietet werden, gelten die Mietpreisbremse und die Vorschriften über die Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung nicht.
Entsprechend qualifizierte Modernisierungen sind bauliche Veränderungen
- zur Energieeinsparung,
- zur Wassereinsparung,
- zur Gebrauchswerterhöhung (= Erhöhung des Gebrauchs- und Substanzwerts und Ermöglichung besserer Nutzung),
- zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (ähnlich wie Gebrauchswerterhöhung zzgl. z.B. Treppenhausgestaltung),
- die nicht vom Vermieter zu vertreten und zugleich keine Erhaltungsmaßnahmen sind (= z.B. gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen wie die Installation von Rauchmeldern).
Eine Modernisierung liegt insbesondere nicht vor, wenn es sich nicht um eine Instandhaltungsmaßnahme handelt.
Umfassend ist die Modernisierung, wenn durch sie eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint.
Zum einen müssen die Kosten mindestens bei einem Drittel der Neubaukosten liegen. Modernisierungsmaßnahmen, durch die zugleich abgenutzte Bauteile erneuert werden, sind entsprechend fiktive Instandhaltungskosten abzuziehen.
Zum anderen muss die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen so verbessert werden, dass sie wie ein Neubau erscheint.
Wann handelt es sich um eine umfassende Modernisierung im Sinne der Mietpreisbremse?
Eine Ausnahme von der Mietpreisbremse aufgrund Modernisierung ist nur gegeben, wenn die Modernisierung umfassend war. Erforderlich ist also zunächst, dass tatsächlich eine Modernisierung vorliegt (also insbesondere keine Instandsetzung oder Instandhaltung) und sodann, dass diese Modernisierung umfassend war.
Wann liegt eine Modernisierung vor, die für die Ausnahme von der Mietpreisbremse erforderlich ist?
Wann eine Modernisierung vorliegt, die zu einer Mieterhöhung berechtigt, wird in dem Artikel Mieterhöhung erläutert. Für die Frage, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse wegen Modernisierungsmaßnahmen gelten für den Begriff der Modernisierung die gleichen Maßstäbe.
Modernisierungsmaßnahmen sind nach den dort näher ausgeführten Kriterien insbesondere bauliche Veränderungen zur Energieeinsparung, zur Wassereinsparung, zur Erhöhung des Gebrauchswerts der Räume und zur Verbesserung der Wohnverhältnisse.
Wann ist eine Modernisierung “umfassend”, sodass eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt?
Umfassend ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint.
Investitionsaufwand
Erforderlich für eine umfassende Modernisierung ist dabei jedenfalls, dass ein wesentlicher Bauaufwand aufgewendet wird. Damit der Bauaufwand als wesentlich angenommen werden kann, wird verlangt, dass mindestens etwa ein Drittel des für eine vergleichbare zeitgerechte Neubauwohnung erforderlichen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht wird.
Zur Berechnung der vergleichbaren Neubaukosten greift die Rechtsprechung auf die statistischen Erhebungen z.B. der Arge e.V. oder des statistischen Bundesamts zurück. Aus letzteren ergeben sich für 2020 durchschnittliche Baukosten in Westdeutschland in Höhe von knapp 2.000 € pro qm Wohnfläche bzw. knapp 1.600 € pro qm Nutzfläche und Wohnfläche zusammen. Für Bayern finden sich an anderer Stelle z.B. Baukosten von Euro 2.176 pro qm für das Jahr 2021. Die Zahlen geben jeweils die durchschnittlichen Baukosten einschließlich der Umsatzsteuer wieder.
Dazu, ob Baunebenkosten – wie z.B. Planungskosten – einbezogen werden müssen, findet sich in der Rechtsprechung keine ausdrückliche Erwähnung. Wer auf Nummer Sicher gehen will, schlägt sie den Kosten hinzu. Gegen eine Berücksichtigung von Baunebenkosten bei der Ermittlung der Mindestkosten für die Annahme einer umfassenden Modernisierung spricht allerdings, dass diese Kosten nicht in jedem Fall anfallen, etwa bei Eigenplanungen.
Werden im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen auch als Erhaltungsmaßnahmen zu qualifizierende bauliche Maßnahmen durchgeführt, dürfen die Kosten für diese Erhaltungsmaßnahmen nicht bei der Berechnung des Drittel-Anteils mitberücksichtigt werden. Selbst wenn eigentlich eine Modernisierung durchgeführt, dadurch aber abgenutzte Bauteile erneuert werden, ist ein Teil der hierfür aufgewendeten Kosten nicht der Modernisierung, sondern der bloßen Instandhaltung zuzuordnen – es sind also fiktive Instandhaltungskosten abzuziehen, die angefallen wären, wenn die modernisierten Bauteile stattdessen nur instand gesetzt worden wären.
Qualitative Verbesserung
Die für die Modernisierung aufgewendeten Investitionen sind aber nicht das einzige entscheidende Kriterium, vielmehr ist von gleichem Gewicht, ob die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.
Zu diesen wesentlichen Bereichen gehören z.B. Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation oder energetische Eigenschaften. Ohne energetische Maßnahmen kann laut BGH eine Modernisierung allenfalls dann als umfassend angesehen werden, wenn in mehreren anderen Bereichen besonders umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind.
Beschränken sich daher z.B. die baulichen Maßnahmen auf die Erneuerung der Fußböden sowie eine Verlegung von Küche und Bad inklusive der Verlegung und Erneuerung der Anschlüsse und Elektroinstallation hat die Rechtsprechung z.B. trotz wesentlichem Investitionsaufwand eine umfassende Modernisierung verneint, wenn Arbeiten an wesentlichen Bereichen wie an Heizung und Fenstern sowie energetische Maßnahmen (Dämmung) nicht vorgenommen wurden.
Wie hoch darf die Miete bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sein?
Grundsatz maximal 10 Prozent über ortsüblicher Vergleichsmiete
Die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses darf in von der Landesregierung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmten Gebieten die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.
Berücksichtigung der Vormiete
Übersteigt die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
Berücksichtigung einer durchgeführten Modernisierung
Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses bestimmte Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so darf die Höhe der Miete 10 Prozent der ortsüblichen Miete um den Betrag überschreiten, um den die Miete nach Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden dürfte. Bei der Berechnung der Höhe dieser Miete ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre.
Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch die Landesregierungen
Was sind Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt?
Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen ein einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn
- die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
- die überdurchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
- die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
- geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Erforderlichkeit der Bestimmung durch Rechtsverordnung
Damit in die Mietpreisbremse greift, ist es erforderlich, dass die jeweilige Landesregierung das entsprechende Gebiet ausdrücklich als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung bestimmt.
Die Bestimmung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt darf jeweils höchstens für fünf Jahre erfolgen.
Anforderungen an Verordnungen zur Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt
Eine Rechtsverordnung durch die Gebiete zu Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt werden, muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten (Stand: 2021). Die Rechtsverordnung muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.