In welchen Fällen Mieterhöhungen bei Wohnraum möglich sind wird in diesem Beitrag behandelt. Detailliert erläutert werden insbesondere Voraussetzungen, Grenzen und Hintergründe der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und der Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen.

Warum ist eine Mieterhöhung bei Wohnraum überhaupt möglich?

Im Wohnraummietrecht ist die Möglichkeit der Kündigung des Mietverhältnisses zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen. Der Vermieter kann vielmehr nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Ist oder wird eine entsprechende Vereinbarung nicht getroffen, würde in einem sonstigen Vertrag nach dem Grundsatz “Pacta sunt servanda” (“Verträge sind so wie geschlossen zu erfüllen”) nicht die Möglichkeit der einseitigen Änderung bestehen. Im Gesetz ist jedoch für Wohnraummietverträge ein sogenanntes “gesetzliches Mieterhöhungsverfahren” vorgesehen, was als Ausgleich für die eingeschränkte Kündigungsmöglichkeit gesehen werden kann. Bei Wohnraum ist im Gesetz dem Vermieter die Möglichkeit eingeräumt, die Miete auch dann zu erhöhen, wenn eine entsprechende Anpassungsklausel im Vertrag nicht vereinbart ist.

Wann ist eine Mieterhöhung bei Wohnraum zulässig?

Erhöhen darf der Vermieter die Mieterhöhung nur in den nachstehend dargestellten Fällen und nur insoweit, wie eine Erhöhung durch Vereinbarung nicht ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt. Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind bei Mietverhältnissen über Wohnraum unwirksam.

Mieterhöhungen sind unter den genannten Voraussetzungen zulässig, 

• bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn 
  • die Miete seit 15 Monaten unverändert ist,
  • seit dem letzten Mieterhöhungsverlangen mindestens ein Jahr vergangen ist (wobei Erhöhungen aufgrund Modernisierungsmaßnahmen sowie aufgrund erhöhter Betriebskosten bei vereinbarter Pauschalzahlung hierbei nicht mitgezählt werden),
  • sich daraus in den letzten drei Jahren eine Erhöhung (wieder abgesehen von den genannten Ausnahmeeröhungen) von maximal 20 Prozent, bzw. in Wohngegenden, die als gefährdet erklärt werden, von maximal 15 Prozent ergibt (Kappungsgrenze). Ausnahmen bezüglich der Kappungsgrenze gelten im Zusammenhang mit Ausgleichszahlungen nach den Vorschriften über den Abbau von Fehlsubventionierungen im Wohnungswesen.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Hintergrund der Vorschriften zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Die Vorschrift zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete ermöglicht es dem Vermieter, die Miete an die Preisentwicklung für Wohnraum am jeweiligen Ort in Grenzen anzupassen. Dem Vermieter soll ein angemessener marktorientierter Ertrag garantiert werden; zur Erhaltung der Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes werden Mieterhöhungen daher von Gesetzes wegen zugelassen. Damit wird ein gewisser Ausgleich demgegenüber geschaffen, dass im geschützten Wohnraummietrecht die Möglichkeit des Vermieters, das Mietverhältnis zur Mieterhöhung zu kündigen, gesetzlich ausgeschlossen ist.

Gleichzeitig berücksichtigt die Vorschrift Gesichtspunkte des Mieterschutzes, indem die Mieterhöhung maximal nur bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden darf.

Anwendungsbereich der Vorschriften über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Neben den vom geschützten Bereich ausgenommenen Wohnraummietverhältnissen und der Geschäftsraummiete findet die Vorschrift über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete keine Anwendung bei preisgebundenen Wohnungen, für die eine Kostenmiete zu zahlen ist – hier finden die spezialgesetzlichen Vorschriften des Rechts des öffentlichen Wohnungsbaus Anwendung.

Voraussetzungen und Grenzen der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Was sind die Voraussetzungen für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den Vorschriften über die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen oder bei Veränderungen von Betriebskosten werden nicht berücksichtigt.

Mit der ortsüblichen Vergleichsmiete verglichen wird nach der gesetzlichen Konzeption die tatsächlich verlangte Miete, zu der auch die nach einer Modernisierung verlangten Mieterhöhungsbeträge gehören.

Wie ist die ortsübliche Vergleichsmiete zu bilden?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach der Vorschrift über Veränderungen von Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

Unter ortsüblicher Miete wird nicht die am Markt erzielbare Miete verstanden, sondern eine marktorientierte, modifizierte Durchschnittsmiete, ermittelt an Hand der in den letzten vier Jahren i.d.R. sehr unterschiedlichen Mieten für einen repräsentativen Querschnitt von nach Wohnwertmerkmalen vergleichbaren Wohnungen. Sie ist kein genau bestimmter Betrag, sondern besteht aus einer Spanne. Der Anspruch auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen steht dem Vermieter bis zur oberen Grenze der Spanne zu. Es bedarf dann aber – etwa im Zustimmungsverfahren – der konkreten Einstufung der betreffenden Wohnung innerhalb der Spanne, da die örtliche sogenannte Einzelvergleichsmiete genau gerichtlich überprüft werden kann. 

Welche Wohnwertmerkmale sind bei der Bildung der Vergleichsmiete zu berücksichtigen?

Nur die fünf im Gesetz genannten Wohnwertmerkmale sind für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeblich, andere Merkmale dürfen nicht berücksichtigt werden, selbst wenn sie empirisch tatsächlich einen Einfluss auf die tatsächliche durchschnittliche Miethöhe haben (etwa die Staatsangehörigkeit des Mieters, der Familienstand oder der Beruf).

Eine genaue Zuordnung zu den Wohnwertmerkmalen kann nicht entscheidend sein, solange das berücksichtigte Kriterium überhaupt unter eines der fünf Wohnwertmerkmale subsumiert werden kann.

Mieterhöhung: Das Wohnwertmerkmal Art der Wohnung

Unter das Wohnwertmerkmal “Art der Wohnung” fallen Merkmale wie z.B. die Struktur des Hauses und der Wohnung wie etwa abgeschlossene und nicht abgeschlossene Wohnungen, Alt- oder Neubauten, Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus.

Mieterhöhung: Das Wohnwertmerkmal Größe der Wohnung

Für das Wohnwertmerkmal “Größe der Wohnung” ist das Merkmal Quadratmeteranzahl der tatsächlichen (nicht der vertraglich vereinbarten) Wohnfläche von entscheidender Bedeutung.

Mieterhöhung: Das Wohnwertmerkmal Ausstattung der Wohnung

Zur Ausstattung der Wohnung gehören im Sinne eines Wohnwertmerkmales etwa sanitäre Einrichtungen, Fußböden, Isolierungen, Heizungsart, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabelanschluss sowie die Kücheneinrichtung. Nur Wohnwertverbesserungen, die der Mieter nicht selbst gezahlt hat, können berücksichtigt werden.

Der im Gesetz genannte Aspekt, wonach die Vergleichsmiete die Wohnwertmerkmale “einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit” zu berücksichtigen habe, ist wie dort beschrieben unter dem Aspekt der Ausstattung sowie der Beschaffenheit zu erfassen. Entscheidend hierfür können etwa sein der Energiekennwert der entsprechenden Wohnung sowie – dem Merkmal der Beschaffenheit zugeordnet – der Grad der Wärmedämmung zu berücksichtigen.

Mieterhöhung: Das Wohnwertmerkmal Beschaffenheit der Wohnung

Unter das Wohnwertmerkmal “Beschaffenheit der Wohnung” werden subsumiert etwa die architektonische Gestaltung der Wohnung (einschließlich Zuschnitt, Raumeinteilung, Anzahl der Räume, Balkon und Nebenräume), der bauliche Zustand, die mitzubenutzenden Gebäudeanteile (z.b. Wäschekeller, Garten) sowie Art und Gestaltung der Umgebung (z.B. Sonnengarten, Aussicht, Grünanlage). Auch das Baualter wird als – wichtiges – berücksichtigungsfähiges Wohnwertmerkmal angesehen, ebenso die Frage, ob es sich um renovierten bzw. modernisierten Wohnraum handelt. Behebbare Mängel bleiben außer Betracht.

Mieterhöhung: Das Wohnwertmerkmal Lage

Unter dem Wohnwertmerkmal Lage wird neben der Lage im Viertel auch die Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes verstanden. Die Lage im Viertel umfasst Kriterien wie Stadtzentrum, Stadtrand, Wohngebiet, Gewerbegebiet, Umgebungscharakter, Verkehrslage; zudem die örtliche Infrastruktur wie etwa Verkehrsanbindung, Schulen, Krankenhaus, Spielplätze, Kindergärten etc. ist mit zu berücksichtigen. Vom Kriterium der Lage der Wohnung im Gebäude sind Merkmale wie Erdgeschosswohnung, Etagenwohnung oder Dachgeschosswohnung erfasst.

Mieterhöhung: Zu- oder Abschläge außerhalb der Wohnwertmerkmale

Zu- oder Abschläge außerhalb der Wohnwertmerkmale sind – jedenfalls bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels – allenfalls in engen Grenzen zulässig und allenfalls hinsichtlich solcher Kriterien, die nicht doch schon von den fünf Wohnwertmerkmalen erfasst sein können.

In Betracht kommen Zu- oder Abschläge die nutzerbezogen sind (wie Untervermietung oder teilgewerbliche Nutzung), die leistungsbezogen sind (wie Möblierung) und die kostenbezogen sind (wie Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen), wobei im Allgemeinen wohl nur die ersten beiden Kategorien zusätzliche Zu- oder Abschläge rechtfertigen können.

Zu- oder Abschläge sind zulässig, wenn seit der Datenerhebung für den jeweiligen Mietspiegel (bzw. konkret den Zeitpunkt, auf den der Mietspiegel abstellt), Veränderungen eingetreten sind. Wenn etwa zwischen dem Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens und dem Zeitpunkt, auf den der Mietspiegel hin aktualisiert wurde, sieben Monate, so hat der BGH es als sachgerecht angesehen, dass das jeweilige Gericht einen Stichtagszuschlag vorgenommen hat, weil eine ungewöhnliche Mietpreisentwicklung stattgefunden hatte. Zur konkreten Bestimmung wurde die lineare Interpolation zwischen den für die betreffende Wohnung bekannten Werten des herangezogenen Mietspiegels und des danach aufgestellten als sachgerecht zur Schätzung angesehen. Fehlt allerdings ein neuer Mietspiegel, wie jedenfalls zum Zeitpunkt der Mieterhöhung selbst wohl stets, dann bietet sich kein Verfahren an, um die Mietpreisentwicklung bis zu dem jeweiligen Stichtag exakt zu bestimmen. Die Rechtsprechung lehnt teilweise die Ermittlung mittels Indexzahlen ab, was in der Literatur auf Widerspruch stößt. Aber auch zur Ermittlung mittels Indexzahlen muss entsprechendes statistisches Material vorhanden sein. In der Literatur wird allerdings die den Gerichten zugesprochene Kompetenz, Zu- oder Abschläge wegen des Alters des Mietspiegels vorzunehmen – ohne Begründung – für den Vermieter verneint.

Die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen

Bei Erhöhungen nach obenstehendem darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den Vorschriften über die Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen und über die Veränderung von Betriebskosten abgesehen, um nicht mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der genannte Prozentsatz beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach dem nachfolgenden Satz bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

Ausschluss der Kappungsgrenze in bestimmten Fällen bei Auslaufen der Preisbindung vormals öffentlich geförderten Wohnraums

Die Kappungsgrenze im Zusammenhang mit Mieterhöhungen gilt nicht, 

1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Der Ausschluss der Kappungsgrenze gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den entsprechenden Vorschriften des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

Mieterhöhung: Anrechnungspflicht von Drittmitteln für Modernisierungsmaßnahmen

Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne der Vorschrift über die Anrechnung von Drittmitteln (also Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die für den Mieter von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden sowie zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten oder Mieterdarlehen oder gleichgestellte Leistungen) abzuziehen, im Falle von Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die für den Mieter von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden mit 8 Prozent des Zuschusses.

Aus verfassungsrechtlichen Gründen ist eine Einschränkung der Anrechnungspflicht von Drittmitteln für Modernisierungsmaßnahmen in zeitlicher Hinsicht geboten; hier wird eine Grenze von 12 Jahren angenommen.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Welche Form ist bei einer Mieterhöhung einzuhalten?

Was ist der Hintergrund der Formvorschriften bei Mieterhöhung?

Das Mieterhöhungsverlangen bezüglich einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

Zweck der formellen Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen ist es, dem Mieter die zur Prüfung desselben notwendigen Informationen verlässlich zukommen zu lassen.

Nach einer Ansicht kann die Zustimmungserklärung des Mieters – wenn der Vermieter als Unternehmer zu qualifizieren ist – dem Widerrufsrecht unterliegen, sodass in diesen Fällen – zur Vermeidung der verlängerten Widerrufsfrist – eine entsprechende Widerrufsbelehrung in das Mieterhöhungsverlangen empfohlen wird.

Wie muss eine Mieterhöhung begründet werden?

Das Mieterhöhungsverlangen ist bei Erklärung in Textform zu begründen.

Zur Begründung der Mieterhöhung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel,
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Mieterhöhung: Mitteilung der Angaben eines qualifizierten Mietspiegels

Enthält ein qualifizierter Mietspiegel, bei dem die Vorschriften über die Anpassung und Neuerstellung eines qualifizierten Mietspiegels eingehalten sind, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt.

Die Mitteilungspflicht soll das Mieterhöhungsverlangen transparenter machen. Werden die Angaben trotz Vorliegen der Voraussetzungen nicht mitgeteilt, ist das Erhöhungsverlangen formell unwirksam. Wegen des hohen Aufwands, der in der Literatur als unverhältnismäßig hoch bezeichnet wird, wird teilweise die Mitteilungspflicht als verfassungswidrig angesehen.

Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Mitteilungspflicht ist neben dem Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in der Gemeinde auch, dass dieser “Angaben für die Wohnung” enthält. Da ein Mietspiegel nie für eine bestimmte Wohnung Angaben enthält, wird dies so verstanden, dass dann die Anwendbarkeit gegeben ist, wenn die jeweilige Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert werden kann.

Ein Erhöhungsverlangen genügt nach der Rechtsprechung den Anforderungen hinsichtlich der Mitteilungspflicht, wenn der Vermieter z.B. ein im Mietspiegel vermerktes Feld mitteilt, dem nach seiner Auffassung die Wohnung zuzuordnen ist. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn es sich um einen im Amtsblatt veröffentlichten und damit allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt. Einer darüber hinausgehenden, ausdrücklichen Mitteilung der Spanne bedarf es dazu nicht.  Entscheidend stellte in diesem Fall das Gericht darauf ab, dass in diesem Fall die Angabe des entsprechenden Feldes es dem Mieter ermöglichte, die geforderte Miete daraufhin zu überprüfen, ob diese innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt, weil aus dem entsprechenden Feld alle als einschlägig angesehenen Merkmale ablesbar waren.

Mieterhöhung: Angaben zu Spannen in Mietspiegel

Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Damit ist ausgesagt, dass der Vermieter im Mieterhöhungsschreiben nicht weiter begründen muss, warum er welchen Wert innerhalb einer gegebenen Spanne wählt. Wird die Mieterhöhung dann jedoch später vom Gericht überprüft, muss der Vermieter begründen, warum er die Einordnung in die Spanne vorgenommen hat.

Mieterhöhung: Heranziehung eines anderen Mietspiegels bei Fehlen

Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem die Vorschriften über Anpassung des einfachen Mietspiegels bzw. Anpassung und Neuerstellung des qualifizierten Mietspiegels eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zustimmung zur Mieterhöhung

Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen der Vorschrift über Form und Begründung der Mieterhöhung nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist (bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens) zu.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Mietspiegel

Was ist ein Mietspiegel?

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessensvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.

Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.

Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.

Was ist ein qualifizierter Mietspiegel

Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessensvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.

Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamts ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.

Ist die Vorschrift nach vorstehendem Absatz eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Was ist eine Mietdatenbank?

Eine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessensvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen sind die Vorschriften zur Anrechnung von Drittmitteln, zur Geltendmachung der Erhöhung, zur Wirkung der Erhöhungserklärung, zum vereinfachten Verfahren und zu Pflichtverletzungen bei Ankündigung oder Durchführung einer baulichen Veränderung zu beachten.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen um Anteil der aufgewendeten Kosten

Hat der Vermieter bestimmte Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des Gesetzes durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Was sind zur Mieterhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahmen?

Modernisierungsmaßnahmen, die grundsätzlich zur Mieterhöhung berechtigen, sind bauliche Veränderungen, 

(1) durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung)

(2) (berechtigt nicht zur Mieterhöhung: durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt)

(3) durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,

(4) durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,

(5) durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,

(6) die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind, oder

(7) (berechtigt nicht zur Mieterhöhung:) durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Was ist der Unterschied zwischen Modernisierungsmaßnahmen und Erhaltungsmaßnahmen?

Erhaltungsmaßnahmen dürfen nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Auch wenn z.B. Bauteile oder Einrichtungen ausgetauscht werden, kurz bevor ihre Gebrauchszeit vorbei ist, kann die Maßnahme als Erhaltungsmaßnahme statt als Modernisierungsmaßnahme gewertet werden.

Wann liegt eine Modernisierungsmaßnahme Maßnahmen zur Erhöhung des Gebrauchswerts vor?

Eine Modernisierungsmaßnahme, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, liegt nach der Rechtsprechung vor bei einer baulichen Veränderung, die den objektiven Gebrauchs- und Substanzwert des Mietgegenstands im Rahmen ihres Zwecks erhöht und eine bessere Nutzung ermöglicht. Dies ist der Fall, wenn der Mietgebrauch erleichtert, verbessert oder vermehrt wird, d.h. wenn das Wohnen in den betroffenen Räumen angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder weniger arbeitsintensiv wird. Maßstab ist die Verkehrsanschauung. Entscheidend ist, ob der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung nach Durchführung der Maßnahme von künftigen Mietinteressenten eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt wurde.

Wann liegt eine Modernisierungsmaßnahme zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse vor?

Eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse tritt in der Regel mit der Verbesserung des Gebrauchswerts der Mietsache ein. Eigenständige Bedeutung hat daher der Begriff der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse eher nur in geringem Umfang. In diesen eigenständigen Bereich fallen etwa Maßnahmen, die nicht die konkrete Wohnung betreffen, sondern die Gemeinschaftseinrichtungen. Beispiele sind Grünanlagen, Stellplätze, Hofgestaltungen oder die Installation von Bewegungsmeldern im Treppenhaus.

Was zählt zu den aufgewendeten Kosten bei Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen?

Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten in diesem Sinne; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

Maximale Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen um 3 bzw. 2 Euro pro Quadratmeter

Bei Erhöhungen der jährlichen Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sowie Veränderungen von Betriebskosten nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Vorstehendem nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.

Wann liegt ein Härtefall vor, der die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ausschließt?

Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Vorstehendem findet nicht statt, wenn (1) die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder (2) die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.

Umstände, die eine entsprechende Härte begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach den gesetzlichen Vorschriften rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Unwirksamkeit mieterfeindlicher abweichender Vereinbarungen bei Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:

(1) die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,

(2) den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, 

(3) den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (auch im vereinfachten Verfahren) verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands hinweisen.

In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme zur energetischen Modernisierung oder zur Einsparung nicht erneuerbarerer Primärenergie oder zum Klimaschutz kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen. 

Die vorstehenden Regelungen gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Veränderungen von Betriebskosten

Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.

Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten..

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach Modernisierungsmaßnahmen geltend, kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Ausnahmen bezüglich der Mieterhöhung bei Mietverhältnissen über Wohnraum

Die den Mieter schützenden Vorschriften über die Mieterhöhung bei Mietverhältnissen über Wohnraum gelten nicht bei Mietverhältnissen über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, bei Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat (sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt) sowie bei Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat. 

Außerdem gelten die Vorschriften über die Mieterhöhung nicht bei Mietverhältnissen über Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.